2014年5月5日星期一

SUN財金…財金評彈
買保險首重有足夠保障
文: 香港中文工商管理學士保險財務與精算課程主任葉家興18/06/2003

本月初香港保險業聯會發布「保險救急扶危,減輕沙士受害人的經濟負擔」新聞稿,公布截至二○○三年四月三十日止的因嚴重急性呼吸系統綜合症(沙士)索償數字,36家保險公司審批了共246宗沙士索償,賠償金額達23,934,200港元。
本港傳媒在報道此一消息時,有用「沙士賠246宗,涉2400萬」之標題,我在讀報時差一點跳起來。246宗賠償2,400萬元,不但低過美國一宗因吃蒟蒻噎死的九歲女童家屬所獲判的1.3億元賠償;而且,平均賠償一宗不到10萬元,還少過一輛私家車的價格!大家都知道一旦染上SARS,就算治愈也都可能使肺部功能受損,造成許多身心後遺症。這樣嚴重的疾病,只獲10萬元的保險賠償,難道我們的生命不值一輛私家車?
投保純保險比例偏低

仔細讀了幾份報,又上網找到保聯會的原始新聞稿,才看到保險賠償的分類統計。其中個人壽險死亡賠償個案共28宗,死者的家人合共獲得1,475萬元,換言之每宗平均約52萬元。其他還有醫療保險及旅遊保險等賠付個案,涉及件數較多,但每宗平均賠付金額亦較低。
即使僅看個人壽險死亡賠償的平均52萬港元,也都令人感慨,港人的生命價值是否還低過一般新界的樓價?一個香港中產階級大概一至三年內就可以賺到52萬元,如果不幸壯志未酬,難道我們只願留給家人一至三年的生活費用嗎?這樣的數目能夠「減輕沙士受害人家屬的經濟負擔」嗎?
政府保險業監理處二○○二年年報顯示,本港個人人壽保單的數目已達490萬份,涵蓋香港人口約73.3%,其中多數為儲蓄型或投資相連(Investment-linked)的保單,純保障型的定期壽險保單比例不到5%,所佔保額比例不到10%,比例與美國的25%和44%相差甚遠。
在我們隔鄰的台灣,也有類似的重儲蓄而輕保障的現象。台灣的保險覆蓋率遠高於香港的73.3%,達到135.4%,也就是平均一個人擁有多過一份保單。然而據台灣壽險公會的統計,台灣人有效契約平均投保金額僅有80餘萬元新台幣(即不到20萬港元),在颱風、地震等天災不斷的台灣,去年的平均壽險死亡理賠金額低至63.8萬元新台幣(約14.5萬港元),還創下近十年的新低紀錄!
在行銷上,保險屬於一種「低涉入」(Low Involvement)產品,也就是投保人不會像買樓、買車、買衣服、買手機一樣,貨比三家後再購買。在保險觀念不發達的亞洲地區,民眾購買保險這種無形商品的管道,多半是透過保險代理或經紀人。由於人們對產品的特性與作用認識有限,因此保險代理對客戶的購買行為有很大的影響力。儲蓄或投資型的壽險,可以讓保險代理賺取更高的佣金,因此他們有誘因推銷這類產品。另一方面,消費者對繳出去的保費有「回收」的期待,因此也就對無法累積現金價值的定期壽險和醫療險興趣不高。
以雙十原則購買保險

於是,很多人是買了保險,卻沒有買對保險,也沒有買夠保險。保險的本質是利用大數法則,進行風險轉移與風險分擔;保險的需求來自於對經濟安全的渴望,而這只會發生在基本的衣食住行需求滿足之後。由於對不確定以及風險的厭惡,人們願意放棄一筆相對較小的金額,換取意外發生時的保障。而人壽保險更是為了家人尋求財務上的保障,一旦家中經濟支柱(Bread Earner)遭逢變故,因死亡或傷殘導致家庭收入中斷時,家人可以獲得保險的金錢理賠,保障在子女成年之前的生活不會陷入困境。
在保險實務上有所謂雙十原則之說,也就是購買人壽保險保額應該為家庭年收入的十倍,而年繳保費不應高過家庭年收入的十分之一。以這個標準來看,我們(尤其仍在撫養子女與奉養父母的打工仔)最需要的乃是定期或終身的純保險,其次是醫療保險、重大危疾保險等,如果行有餘力,才能考慮到兼具投資理財的儲蓄險與投資壽險。
生命何價?這是一個永遠爭論中的哲學問題。然而,體現在日常生活中,正所謂「天有不測風雲,人有旦夕禍福」,我們必須在眾多保險產品中,為自己和家人尋求最適當的「保障」,讓保險回歸保障的基本面,這才是健全的財務規劃的第一目標



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2013年3月1日星期五

世界上第一隻基金何時開始


世界上第一支基金起源於十九世紀初期的歐洲,1822年,荷蘭國王威廉一世(King William I)創立第一個共同基金。但是為私人擁有,並不是屬於一般大眾化的性質。因為此時初期的基金是屬於貴族與有錢人私人的投資理財工具,他們支付一定數額的報酬聘請專業人士來管理此基金的資產,而投資獲利的部分則全歸投資人所有。

之後英國經歷工業革命,生產力大為提高,中產階級累積大筆財富,此時大英帝國正不遺餘力地從事海外拓殖與投資,但對一般中產階級而言不太可能有時間、精力及豐富的知識來進行投資判斷,因此由政府出面組成投資公司,委託專業人士代為操作,使中小型投資人也可擁有海外投資的機會,於是在1868年英國成立「倫敦國外及殖民政府信託基金」(Foreign and Colonial Government Trust of London)來募集大眾資金,主要投資於國外殖民地的公債與股票,此為目前記載最早之證券投資信託公司型態的組織。此外,英國也很早就發展出一套完整的投資信託法律制度,以保障投資人的權益。

到了二十世紀初期,共同基金才開始在美國萌芽,只是當時相關的法令並不明確。與英國的情形相似,美國在第一次世界大戰後經濟成長快速,生產力與國民所得大幅增加,一般中產階級民眾快速累積財富,於是對理財投資管道產生強大需求。但與英國向海外尋求投資機會的情況不同,由於美國本身就擁有很大的市場,因此引進英國的信託基金制度,設立許多投資公司,吸收資金來投資國內企業。於1924年,麻塞諸塞金融服務公司(Massachusetts Financial Services)成立了「麻塞諸塞投資信託基金」(Massachusetts Investment Trust),此為美國第一個共同基金,成立時資產為五萬美元,在一年之後此基金的資產則迅速增加,已超過三十九萬美元,獲利將近700%,於是投資大眾對共同基金趨之若鶩。

但在1930年代的經濟大恐慌時,因為股市崩盤大跌,投資公司經營不善,致使美國的共同基金幾乎付之一炬。因此在1934年與1940年,美國政府機關分別訂定「聯邦證券管理法案」(Federal Securities and Exchange Act)及「投資公司法案」(Investment Company Act),制訂完整的法律規範,其中包括共同基金為單獨運作之個體,與基金公司的財務無關;基金必須財務公開,提供績效報告與詳細資料給主管機關與投資大眾;基金必須設立董事會,且需有一定比例的外部人士來擔任董監事等等諸多規定,奠定共同基金發展的良好基礎。

在第二次世界大戰後,美國經濟重新復甦起飛,基金公司於是再度興盛發展,根據美國「 基金公會 」(Investment Company institute, ICI)的統計資料,至1996年底美國共同基金的發行個數已超過6000個,其中資本市場的基金有5305個,貨幣市場的基金有988個,總資產規模大約有3兆5千億美元,所以至今美國可算是共同基金最完整發達的國家。


2012年11月9日星期五

又買多左份保險 (宏利 PLP) 比自己

今日公司又有個人壽計劃唔再賣, 好自然望下係乜計劃, 一睇完個人壽計劃又忍唔住買左比自己, 買左個最低入場費10萬人壽, 供到65歲, 30年合供要供11萬, 65歲可以保證領到10萬, 非保證11萬, 去世時留到10萬比屋企人, 合共有31萬, 回報倍數點計都坐2望3, 另加送每兩年一次驗身到65歲, 真係勁正. 其實本來想買2份每年都驗身, 但唔夠時間填application form, 真係笨 >.<"

2012年11月1日星期四

加強版的額外印花稅(SSD) 及向境外人士及公司買家額外徵收15%買樓印花稅(BSD)

本港樓市自2010年起推出額外印花稅(SSD)後,到今年樓市升幅已超過五成,上星期連負資產都正式消失,今次政府推出樓市辣招,除了加強版的額外印花稅(SSD)由捆綁買家兩年增加至三年之外,更史無前例推出向境外人士及公司買家額外徵收15%買樓印花稅(BSD),試圖以壓抑需求的措施,來按停樓市上升的勢頭。

自從兩項辣招推出後,短短幾日,一二手樓市均告急凍,成交量大跌四成,某些屋苑至今仍錄得零成交,顯然措施已立竿見影。樓價會否如預期般下調仍是未知之數,但地產代理生意卻立即跌進谷底,行業前景暗淡,政府這次以打擊需求和交投的做法,最受傷害的自然是地產從業員。

  不知何解,當局每次出招,皆以打擊炒風為名,這次加大SSD力度,就要把買家綁住3年。其實如細心想像一下,雖然會令炒家風險加大但同一時間都會令市場上供應減少,到底樓價會否如預期般下調仍是未知之數,但供應減少就可以預期。好似筆者每天都會去抽iphone5,就係因為供應少難買到,所以先會日日去抽望中返兩部拿去賣收返三幾千銀,但如果APPLE有日公布無限量任買,你估仲有無人會用貴過市場定價去炒賣。所以筆者一見推出左辣招後立刻四處睇樓,希望有用家怕下調減價求售。

  用「BSD」徵重稅來阻礙外地買家,美其名是要優先照顧本地用家,這是否良策還是未知之數。筆者倒認為對用公司買賣來避開額外印花稅(SSD) 的炒家一定係壞消息,要讓本地客優先 -「工廈建住宅」、「置安心」和「白表居屋」已經足夠,其實只要對增加供應,市民就不會蜂擁入市。至於私樓方面,外界擔心屬於自由買賣市場,推「BSD」有損香港自由經濟美譽,假如將游資推向他國買樓,像歐美等國家,他們一定無任歡迎。

  然而,這樣發展下去,當有一天港人反對通脹的聲音愈來愈大時,港府會不會也出招限制自由行來購物?既然政府常忠告市民樓市出現泡沫,一旦資金撤退,樓價便有大跌風險,為何還要在風高浪急時使出絕招?這豈不是在樓市即時爆破時落井下石,令其雪上加霜,情況就像97年樓市瘋癲時,政府推出「八萬五」措施,遇上亞洲金融風暴,結果令香港業主們痛苦了整整15年。

2012年10月26日星期五

點解有人發逹有人窮一定有佢道理

早兩日去個客間鋪吹水, 吹吹下水見到有對六十幾七十歲老夫婦係門口左望右望, 但個樣好明顯唔係會買野因為我個客間公司係做廣告印刷, 望左大約十分鐘就走左, 之後我地兩條友仔去左過兩個鋪位食下午茶, 食飽飽吹吹下水, 哎又比我見到個兩夫婦係茶餐廳門口左望右望, 我心想呢兩對夫婦想食野但無錢?? 因為佢地d衫雖然無破洞, 但係好明顯係穿左好多年洗到有d發白, 又係望左大約十分鐘就走左, 之後因為時間仲早老婆未收工所以又返返個客間鋪再吹多陣水, 過左陣又見到對夫婦係門口左望又望, 我就同我個客門口講門口有對夫婦係門口望左好多次唔知係唔係想買野你洗唔洗問下, 之後我個客一望就同我講唔洗理佢地, 佢地日日都係呢頭幾條街巡視業務?

巡視業務?? 唔明?? 原來呢頭幾條街好多鋪都係兩地架, 佢地每日就四處望下d租客生意好唔好, 好就到期加租唔好就到期唔續約, 下咁都得?? 佢話係呀, 傳聞佢地租金係睇行業而定, 仲要係計數計到剛剛好分到你一半收入架...咁堅?

我個客話其他人唔知係唔係, 但佢租左呢樹大大話話都有10年, 加左四次租, 次次加完租都真係分左佢一半收入, 但試過有一次佢地主動減租, 減完之後又係剛剛好分佢一半收入喎, 你話奇唔奇..

我覺得呢對夫婦每日就係不停咁做research, 收集每個租客大約做到幾多生意, 估計開支要多少而去訂租金, 係合理情況下收取合理回報, 唔會過份加租做到win win, 唔似其他人做到殺雞取卵, 你比完租打個和租唔到落去唔緊要我租比另一個, 可能呢d就叫"君子愛財取之有道"

2012年9月5日星期三

預測未來最保險嘅方法, 就係預早安排去創造未來

2012年8月23日星期四

今日同個客講開話d錢儲係銀行做定期都係得1.3-1.4厘息, 都係去買樓收租好過, 我就話幫我買份蓄儲計劃好過, 之後我返公司幫個客設計一份蓄儲計劃, 無論同放係銀行比或收租比睇落回報都唔錯

背景: 有110萬現金閒錢係手

option 1) 1筆過放係銀行做定期收息
回報 - 約1.3厘
取回本金 - 唔要息或者比返手續費銀行可以話係立即取得返
風險 - 其本上無風險, 銀行破產頭50萬都有政府包底

option 2) 買樓收租 -
為左唔比息銀行1筆過比100萬, 律師費, 地產佣金, 裝修約10萬, 收租約$5000個月, 管理費約$300個月, 每兩年租過比人可能要裝修
回報 - 約4厘, 另租金有上升僭力, 樓價有上升僭力
取回本金 - 樓價一定要升, 一定要放到, 變現能力無咁高最快都要1-2個月
風險 - 樓價下跌, 租金下跌, 賣又賣唔出, 租又租唔出, 租左比租霸, 

option 3) 保險公司蓄儲計劃
110萬分5年供每年供 22萬
回報 - 蓄儲計劃保證回報約2.3厘, 未供款放銀行收息, 5 年平均0.4厘, 
取回本金 - 約15年後才能取回本金仲要係唔好拿紅利(約2.5厘)先得, 自由度先難後易(短年期內無法取回全數本金, 但過15年後要取消計劃取回本金只要7日), 
風險 - 保險公司破產 

2012年8月21日星期二


強積金「半自由行」 將於十一月正式推行

強積金「半自由行」將於十一月推行,打工仔可將僱員部份累積的強積金,轉移至心儀的受託人公司管理,每個帳戶每年只限轉移一次,及僱員部份累積供款可轉移

        積金局表示,目前強積金分為僱員和僱主強制性供款兩部份,在新計劃下,打工仔可將僱員累積的供款,一次過轉移到心儀的受託人管理,每個帳戶每年限轉移一次,打工仔只須填寫表格即可。不過,由於供款戶口仍由僱主選擇,因此打工仔如欲整合帳戶,每年就須將戶口累積的供款,重新轉到心儀帳戶,此舉難免對打工仔造成麻煩。積金局解釋,此計劃是讓僱員有選擇權,但同時要避免對僱主的行政安排造成衝擊,局方指:「僱員揀選的受託人,人人唔同,僱主咪要逐個帳戶入錢?」 

        局方又指,轉移帳戶一般需時六至八星期,法例規定,新受託人不可收取手續費,但事實上,「半自由行」下,或會增加受託公司的行政開支,至於有關公司會否將費用,轉嫁到打工仔強積金的行政費上?積金局指仍要觀望,期望增加市場競爭後,誘使受託人降低行政費。

        積金局又指,根據澳洲經驗,約有一成人轉移帳戶,局方已準備熱線電話,共二百條線,供市民查詢。局方亦呼籲市民毋須心急轉戶,需要視乎個人年齡、可承受的投資風險、受託人提供的服務和計劃是否符合個人等。

2012年7月19日星期四

癌症標靶治療的開銷費用

本港三大殺手病, 心臟病, 中風及癌症, 其中醫療花費最多的必然是癌症

儘管去政府醫院是最平的花費, 但政府只提供化療及放射線治療, 仲要你夠長命能夠等到先有, 平均要第一至二年才能開始治療, 如要服用標靶藥或其他非藥物名冊上的藥更要自費.

現時平均每個癌症病患者每年要花費約20~40萬港元在自費藥物上, 加上癌症患者大多不能工作, 部份家人更要辭去工作專心照顧, 往往讓家庭經濟陷入困境.

花錢買一線生機,甚至有癌症病人要散盡家財來換命, 讓家人背負龐大的醫療債務. 故此香港越來越多人會為自己購買危疾保險

Herceptin (賀癌平) 轉移性乳癌70~80萬元台幣/年
MahThera (莫須癌) 復發或對化療有抗藥性的非何杰金氏淋巴瘤一劑48,400元台幣;6個療程29萬元台幣
Avastin (癌思停) 轉移性大腸直腸癌17萬元台幣/月;100萬元台幣/年
Erbitux (爾必得舒) 轉移性大腸直腸癌局部晚期頭頸癌15~20萬元台幣/月;240萬元台幣/年
Iressa (艾瑞莎) 肺腺癌2,100/顆;90萬元台幣/年
Tarceva (得舒緩) 非小細胞肺癌3,000/顆;130萬元台幣/年
Nexavar 晚期腎癌18~20萬元台幣/月
Sutent 晚期腎細胞癌;惡性腸胃道基質瘤120萬元台幣/年
Mylotarg (滅髓瘤) 急性骨髓性白血病7萬元台幣/劑;6個療程42萬元台幣

癌症標把治療藥物自費用資料來源:台灣國家衛生研究所

2012年7月18日星期三

之前老婆同我講話網上有人話買樓之後幫個客買份人壽保險, 如果個客係單位內自殺死左個單位賣唔出都仲可以收返D, 但我做左保險之後發現原來無用, 因為人壽保險買後第一年自殺係唔保架, 但租約多數都係兩年, 所以其實好唔化算, 比兩年錢第一年唔保, 第二年先保
美國投資者行為研究專家邁爾.斯塔特曼(Meir Statman) 的經濟學著作 "How many stocks make a diversified portfolio?"

答應係: More than 30stocks and possibly 100!

資金流向, 經濟周期, 行業周期都會令不同投資市場的表現有差異, 所以一個多元化的投資組合最少要有30-100隻不同地方和行業的股票才能做到分散風險

咁你有冇咁多錢買100隻股票, 仲要每一隻股票都要投入相同金額??
投資致勝之道

- 及早開始 (時間可以幫你減低風險, 增加回報)

- 分散投資 (分散風險, 回報可能無單一投資咁高, 但可以保持增長)

- 平均成本法 (不考慮價格下用固定金額作定期投資, 減少因心理因素所產生的錯誤決定)

2012年7月17日星期二

買樓回報 -


早兩日同老婆仔計下我地層樓呢兩年回報好唔好, 計落先發現點解要供樓, 仲要越長越好


計算1) - 一手買
用100萬買回來的樓, 其他開支如律師費, 經紀佣金, 裝修, 管理費, 保險, 2年合計約7萬,  收租兩年每年5萬, 現在估值約150萬, 賣樓時律師費和經紀佣金約3萬


賣樓得150萬 - 買回來的100萬 - 前期開支7萬 - 賣樓開支3萬 + 租金2年共10萬 = 回報為50萬
買賣樓本金支出為110萬, 賣樓後戶口有160萬, 所以回報為 45.5%


計算2) - 分期供
用100萬買回來的樓, 7成樓按, 每年供款約5萬, 收租兩年每年5萬, 其他開支如律師費, 經紀佣金, 裝修, 管理費, 保險, 2年合計約7萬, 2年間還了本金約7萬, 現在估值約150萬, 賣樓時律師費和經紀佣金約3萬


買樓價為100萬, 做了七成樓按, 實際支出為30萬+前期開支7萬+賣樓開支3萬 = 買賣樓實際上付出了本金40萬
現在賣樓得了150萬, 還了63萬元給銀行, 實得87萬
本金付出了40萬, 賣樓後戶口有87萬, 所以回報為117.5%
唔講可能唔知 錢放係銀行係過去30年因為通脹比利息大 其實購買力越來越少 假設你係82年放1萬係銀行現在你會有2萬4望落多左但實際上購買力同82年比只係得返6千2 唔明呢?82年你想買支紅酒要1萬到今天同一支酒你雖然有2萬4,但支酒你要比3萬7才買到,就係因為通脹比利息大,所以你每年實際上都係唔見緊錢

成日都聽到人講話金價貴, 到底有幾貴先??

黃金價格自2000年每盎司280美元到今天每盎司1500美元足足升了5倍, 真係升得好勁, 但背後是否真的升了很多?? 2000年時中國內地城鎮居民人均收入約為5800元, 到今時今日, 2012年中國內地城鎮居民人均收入約為24,000元, 約升了4倍. 如果照計數其實只係升得25%, 或者你會話只係中國內地人工升得多香港都冇乜點變, 但回想一下2000年個時大家去買新奇士橙講緊係1元一個, 現在買要10元3個或者好少少就15元3個, 咁你又有冇考慮過升左幾多呢??

2012年7月15日星期日

平時買開100gsm都要$70, 但係1kg 脫水雞肉都只係$390

2012年7月13日星期五

簡單計算一下退休, 如果好似調查咁講, 香港人平均要求退休開支要有450萬

如果只係打算放係銀行又咁低息
20歲開始安排儲蓄咁 每月就要儲 $8,333
30歲開始安排儲蓄咁 每月就要儲 $10,714
40歲開始安排儲蓄咁 每月就要儲 $15,000
50歲開始安排儲蓄咁 每月就要儲 $25,000

睇到係無乜利息情況下要退休都幾難, 但如果有方法做到平均回報有9%其實可以儲少好多一樣都有450萬退休

如果平均回報有9%
20歲開始安排儲蓄咁 每月就只要儲 $333
30歲開始安排儲蓄咁 每月就只要儲 $838
40歲開始安排儲蓄咁 每月就只要儲 $2,199
50歲開始安排儲蓄咁 每月就只要儲 $6,514
買樓供定一筆過好?

之前買樓我外父外母都係同我地講要一筆過買唔係就一路要比利息銀行好唔化算, 因為我地唔係買新樓, 只係買細價樓所以一百萬就可以一筆買唔供都得, 但我一路都係堅持供樓唔一筆過比, 最後多謝老婆支持供樓, 個人理解如下

一筆過比當然係可以唔洗比利息銀行啦, 但係因為我地唔係好多現金, 一次過比左之後就無現金係手架啦, 仲有喎, 我地都係供十三年, 每年租金都係收到六萬, 現金流要回復到七十萬真係要有12年時間先得, 咁我地點解唔問鋃行借錢供, 一路個袋內有七十萬係手, 幾時有樓睇中或者有事急用幾時都用得, 反正現在銀行咁低息, 租金都可以完全cover到供樓錢, 有乜唔好? 當然你話個七十萬現金放係銀行都係無乜息收但供樓又要比息, 但唔好忘記其實係租客幫你供緊樓同比緊利息.
由細到大阿媽都同我講話買樓好大風險

一買左就要背負廿幾年數, 自住驚一個唔好彩失業就會供唔起比銀行收返要訓街, 買返來租比人又驚租唔出, 租得出又驚租霸, 仲有喎升就好好地, 跌又驚會比銀行追差價. 加上成日都話貴, 成日都話樓價高要等佢跌, 到現在就乜都買唔成, 次次都只會話早知90年買啦, 早知98年買啦, 早知03年買啦, 早知09年買啦.. 次次都係得個講字, 馬後炮有邊個唔識呀, 所以我最後都無聽我呀媽講一睇到覺得合理就買, 雖然阿媽反對但我都去左馬. 現在幾好呀, 收租回來的錢都足夠供樓唔錯呀, 過多幾年個單位就供完係自己都幾好呀
理想消費模式,

1) 收入百份之8-10買保險 (包括醫療, 意外, 人壽同危疾)
2) 收入百份之20-30做儲蓄同投資
3) 收入百份之40-50家庭總開支
4) 收入百份之10作為一個豪花儲蓄(一定要用來豪花, 唔貴唔買, 唔貴唔食)

原因 -
1) 每個人都要有最基本保障先可以令自己同家人安心過生活, 唔會因為意外事件而失去預算
2) 如果每個月都係月光族, 咁你最終只會失去了自由, 因為手停口停
3) 如果家庭開支超過百份之五十, 那你便要看看是你的人工太低定係消費過高, 人工太低便要去找新工作, 消費過高便要重新善消費習慣
4) 如果一個人月月年年都係只會儲蓄而不用, 那金錢對你沒意義, 你只是在玩一個數字遊戲的守財奴, 每天也要比人食好少少, 穿好少少, 那每天也只不過是比別人"好少少", 何不改為每天平凡地過, 某年某月某日過得比平日好十倍五十倍一百倍, 食一餐五至六位數字的晚餐, 買一個絕版的愛馬仕
香港有4成人65歲都退唔到休要繼續捱

2012年7月12日星期四

樓市高位定低位?


中原城市指數話破97年高位?新特首上場會推多d居屋?上市公司呢輪減持單位? 曾淵滄話中原城市指數係佢97年定係100點開始 97太古城9千1尺現在萬二1呎 97深井9千1呎現在6千1呎 97淺水灣1萬1呎現在3萬1呎 大多數升都係中上價位 平價樓比高位仲有3成空間 居屋每年多萬幾個單位又點 每年香港有5萬人結婚佢地要唔要住? 唔好忘記仲有3萬人離婚咁佢地又有冇需求? 成交定義就係有人賣同時有人買 有上市公司減持單位同時一定有人增持單位 加上曾博士話樓市上升周期大約係13年1個周期2003年升到現在都只係9年仲有4年左右升怕乜 97年d人供樓佔家庭收入6成現在平均只係3-4成你地自己話健唔健康啦 只有1個考慮因素係歐洲方面會唔會爆
如果要貼牆紙但又唔知貼乜花紋好, 或者有幅牆身好似好單調, 其實可以試下玩下牆畫,圖案可以係你去旅遊時充滿回憶嘅風景, 又可以係你自己畫嘅不世名作, 最重要係替換容易又有兩年保養, 為家居打造一個特色風格話咁易


什麼叫保險? 什麼叫投資?

兩者其實一樣, 最基本及最重要嘅概念係 "放棄眼前消費來換取將來嘅回報"

呢輪上左咁多保險training, 聽到各位師兄師姊有好多精句好精彩

1) 自由係積累財富嘅最大敵人
2) 銀行服務係 "錦上添花" , 而保險服務係 "雪中送炭"
3) 保險就係為客戶提供保障同時創造財富嘅工具
4) 唔買醫療保險而選擇去做儲蓄, 你只係幫醫生同藥廠儲錢並唔係幫你自己儲錢
5) 客戶你買緊一份保障嘅同時, 你係買左一份安心
6) 善將將者勝於善將兵者
7) 做保險業其實仲有好多唔同業名, 例如


A) 飲食業 - 成日同朋友客戶出去飲飲食食 ^o^
B) 旅遊業 - 日日都要呢道去個道去, 名副其實香港日日遊>
C) 社會工作者 - 太多太多人因為傷病又無買保險而要變賣家當四處向人伸手借錢要錢, 我地可以令佢同家人活得有尊嚴
D) reject business - 日日都會被人拒絕嘅行業 /_\
E) 紙業 - 客人比錢幫你買野, 你都係比幾多紙佢"合同" , 到客人CLAIM錢時你又係比幾張紙佢 " CLAIM FORM " 最後CLAIM到錢時你都係比張紙佢 "支票" 仲唔係賣紙?  ^__^
其實做保險唔係想像中咁清閒, 其實都好多野要做

1) 公司每日都有唔同training, 包括工作技巧, 工作態度, 產品資料, 市場近況等等比各同事溫故知新

2) 其實由同客戶接觸, 了解需要, 設計計劃, 講解保單, 送保單, 售後服務等等時間多不勝數

3) 加上公司其實都有好多唔同福利比員, 例如一年幾次旅遊, 食飯, 休閒活動

4) 最後因為係貼身服務行業, 一定要做到全天侯365日每日24小時on call先比到十足服務客戶
做左一段時間保險真係學左好多野, 好多師兄同事經理都比到好多有用意見, 無輪做人處事都可以改善到自己.

2012年6月22日星期五

2012年6月17日星期日

停左成年有多又開始寫返下blog, 點解要係生日開始寫? 隨心啦 ^__^

2010年9月24日星期五

中秋難忘夜


時移世易, 中秋節慢慢失去左往日氣氛, 唔好話煲下蠟咁, 連點下蠟燭仔都話會比人拉, 咁叫人點過好, 今年我同老婆仔玩下新意思, 22號一放工就仆去沙田 "Home Square"排隊, 等佢 23號正午 12時個"Smart Buy Week", 其實都係打算去睇下就算, 點知無人排隊, 再睇下見張傳單到除左張OGAWA按摩梳化外, 仲有張 1折愛皇健床褥, 只得1張仲要係54" x 75" 咁正, 我地張海馬油壓床就係要呢個呎吋, 天呀你對我太好啦, 中秋節我愛你^^, 第1時間叫老婆仔上IKEA買張$150收藏箱等我地今晚有得坐, 可能今次 D 特價品唔係咁吸引, 除左我地兩個之外由19:00 到第 2 日6:00都係得 4 個人排隊 >.<", 因為我地兩個排頭位, 所以好自然買到心頭好..愛皇健雖然係大特價, 但都係全新同可以送貨,正呀!! 而張按摩梳化就係佢聲稱"開左兩日嘅全新display", 要自取>.<" 最後我地同意比 $700佢送貨, 但之後發現張梳化又有污穢又有 D 壞, 佢話會叫師傅整同叫我地返屋企自己清潔, 希望到時送貨唔好有事啦, 因為佢話係特價貨無得換無得保養架...走個時有個客話佢買左個幾星期就壞左, 如果玩一兩個星期就壞我就笑啦...我一定上討論區分享下

2010年3月28日星期日

清場行動

努力左一天只欠抽油煙機未掉 ^^
2匹冷氣回收得個$200 -_-" 仲要送25"電視同洗衣機比佢, 今次個收買佬就發啦
之後好在佢肯收 $200 幫我推左 3 個櫃, 1張床去收集站唔係我自己推就死得..
今日進度非常理想 : )希望下次都可以好快手咁完成我呢個新居重裝計劃 

2010年1月29日星期五

今日去左蒙娜麗莎 " 等" 影婚紗

今朝起身都有少少頭暈暈 @_@", 呆下呆下咁洗白白, 唔係好清醒咁著衫走人..上左巴士食完個包食埋藥睡左一下, 話咁快到中環, 行行下先發現自己行錯路 /_\ , 去到碼頭接埋老婆大人一齊去珀麗灣..全架船得十一個人都真係好空下...去到全個區都真係好少人同車, 絶對係比退休人仕生活...
行左大約十分鐘到就到蒙娜麗莎 11:15am, 入去比左張單佢, 再比多二十個大洋保證金要左locker key, 可以入去休息室等啦..係真係呆等..老婆仔坐左十分鐘左右就去左化妝 set 頭我就再等左半個鐘就去左化妝, 五分鐘到化完妝又再等, 唔覺唔覺睇完左套 " 雀聖" 個休息室又無人自己換左套 " 老鼠愛上貓" 睇下睇下哇..我又睇完第一隻碟唔係呀...好我又再等...好啦完場前十分鐘見到老婆仔出場啦..又幾好喎..一化完妝靚女左好多呀 ^^, 之後又係等..13:50 我等唔到啦先去食個飯先算, 老婆仔因為唔方便所以我一個去, 一出去望方圓十里得一間印度餐廳...唔理得咁多食左先..都幾好食喎..雖然我要黑咖啡佢比左杯有"奶"我, 算啦時間緊迫唔換啦..一放入口電話响, 老婆仔話攝影師到左...>.<" , 可憐我只用左五分鐘食我個午餐..第一個造型拍左大約三十張左右, 之後要換第二個造型, 我又睇多左半套 "雀聖", 第二個造型大約都係三十張左右就完成, 望一望表, 乜 17:30啦..本來仲約左去試妝...我仲以為拍照由 11:00開始 2-3個鐘頭就完事點知要 6 個鐘先得 >.<"

2010年1月19日星期二

太好啦..2 FEB Final Season 有得睇啦

【官方網站】:http://abc.go.com/primetime/lost/index?pn=index
【演  員】:Matthew Fox ... Jack Shephard (90 episodes, 2004-2009)
                     Evangeline Lilly ... Kate Austen (90 episodes, 2004-2009)
                     Naveen Andrews ... Sayid Jarrah (90 episodes, 2004-2009)              
                     Jorge Garcia ... Hugo 'Hurley' Reyes (90 episodes, 2004-2009)
                     Josh Holloway ... James 'Sawyer' Ford (90 episodes, 2004-2009)
                     Yunjin Kim ... Sun Kwon (90 episodes, 2004-2009)              
                     Terry O'Quinn ... John Locke (90 episodes, 2004-2009)
                     Daniel Dae Kim ... Jin Kwon (89 episodes, 2004-2009)
                     Emilie de Ravin ... Claire Littleton (82 episodes, 2004-2008)
                     Dominic Monaghan ... Charlie Pace (70 episodes, 2004-2008)
                     Harold Perrineau ... Michael Dawson (60 episodes, 2004-2008)
                     Michael Emerson ... Ben Linus / ... (51 episodes, 2006-2009)
                     Henry Ian Cusick ... Desmond Hume (47 episodes, 2005-2009)
                     Elizabeth Mitchell ... Juliet Burke / ... (43 episodes, 2006-2009)
【簡    介】:
       Lost是目前美國最受歡迎的電視劇之一,並曾榮獲艾美獎最佳劇情類電視劇獎。
  故事從一位職業醫生Jack的視角展開,主要講述一架客機墜落在太平洋的孤島上,共48名乘客僥倖生還。起初,人們慶幸生還,期盼救援部隊的到來,他們慢慢發現這個小島似乎曾經來過和他們一樣的人們,他們的求救信號已經不停的播發了16年,但是,似乎沒有人發現他們的存在……
  在漸漸的生存交往過程中,大家開始互相依賴。然而,每個人都有不可告人的秘密...生還者形形色色,國籍、人種、文化背景、個性各異,14位主演中有兄妹,有父子,有朋友,有夫妻,也有敵人。他們既要克服惡劣的天氣,在荒蠻的熱帶叢林中尋找食物、水源,還有一隻在夜晚發出令所有人心驚膽戰叫聲的神秘生物;不斷地有人神秘失蹤和死亡...
    而當島上的秘密一個個被揭開的同時,又出現一串串新的疑問。The others,Dharma組織,肅清,Jacob... 越來越多的疑團使觀眾也不禁迷失在《迷失》中。扣人心弦、一環扣一環的懸念,博學廣大的知識涉及面,演員精湛出色的演技,以及發人深省的人生感悟,共同促成了這部經典大劇!

2010年1月18日星期一

比 T-back更性感的 C 字褲

真的要有一定膽量才行

一種台灣叫「C字褲」的東西,側面看像英文字母C、正面看來像衛生護墊,由於沒有內褲邊,穿起來沒有褲痕,對熱愛日光浴的外國人來說很受歡迎,在歐美已流行一、兩年。這種產品最近引進到台灣,不知道香港可有這種東西呢?不過,你不會敢穿吧!
這款改良自丁字褲,卻更火辣、狂野的「C字褲」,在台灣因為太性感、曝露,所以公開徵求美女展示時遭到拒絕,引發台灣網民強列討論,還戲稱「C字褲」應該稱「陰溝蓋」





2010年1月11日星期一

2009年12月18日星期五

今天登記了酒家送的蒙娜麗莎婚紗相套票

一如所想一入去佢就立刻叫我地 up grade 其他 package, 我地直接同佢講我地只係打算用左呢個 bonus 同會去其他地方影等佢早D死左條心, 但佢都想再講其他 up grade 有幾好, 我地只好一路話唔要. 最後佢只好死左條心幫我地約日子, 好在早去,1月得返27 同 28 兩日, 唔係就要等到 3 月先有位

2009年12月9日星期三

按揭

哇唔行多兩間都唔知個估價同個利率會有咁大分別

東亞銀行唔用佢地律師事務所按揭都唔幫你做

匯豐銀行個估價最低得 80 萬, 利率仲要係最高, 點叫人用佢呀

渣打銀行就只能做 50年 - 樓齡多 2 年都唔批

中國銀行估價最高, 仲可以分到 20 年, 利率自住同出租有 0.2% 分別

房間翻新DIY day 4

買左把神兵半日鏟好一半天花牆身, 本來個人灰到打算唔鏟地,但個鏟真係太好鏟啦忍唔住又鏟埋佢









鏟油漆必需品

係www.thp.com.hk 見到有位 CF 講過話好得, 見自己摌左四日都無乜起色自自然然要買把試試係真唔係, 行左十幾間五金鋪最後比我呢個有心人找到, $30 個大洋一把, 比漆鏟貴左 10 倍, 反到屋企半信半疑下一試, 我頂呀, 到底我之前個四日係到做乜....上網睇人地d心得好過啦, 呢把神兵我只係用左半日就鏟完大半間房, 可憐我之前摌左四日都鏟唔到半間房...


2009年12月3日星期四

買左樓啦

第一次買樓唔知平定貴...唔理啦買左先算啦..

土瓜灣區有電梯到(37年樓)  94 萬, 月租 $4,500

明天要去找銀行做按揭 - 目標  足價7成按揭 P-3 10-15年

亨利加油 ^^

2009年11月30日星期一

補天花

富斯樂 HB 25 天花批泥
水泥:沙 3:1 / 4:1
易po時: epoxy (環氧樹脂果類)


天花圍邊


德國漢高百德釘膠 pattex PL600
犀利牌快乾釘



房間翻新DIY day 2 & 3

鏟灰鏟到死下死下...呢的錢都係要比人賺 >.<"
但開左個頭唯有頂硬上













2009年11月23日星期一

DIY 貼牆紙


首先要準備好的工具有 - 灰匙,灰板,漆鏟,幼沙紙,介刀,縐紋膠紙,牆紙刮,粉袋;而裱貼牆紙的材料有 - 光油、松節水、福粉,菜膠,牆紙粉,白膠漿及你所挑選的牆紙。


做牆紙前先要重新剷底批灰,首先用漆鏟貼著牆,薄薄的鏟掉舊灰,鏟完後用褔粉及菜膠調配成批灰的材料稱為"灰";灰板可承載多些"灰",供灰匙批在牆身,因四邊牆身和天花的總面積很大,如經常彎低身取"灰",腰骨很昜疲倦。


待牆灰乾透後,用幼沙紙進行「省灰」的程序,將灰面磨致平滑,就可以用排筆髹上光油打底,想快乾一些便將四分一松節水溝進光油,乾後便鬆多二致三層,加強防潮工效。當髹上最後一層光油時,將盒裝牆紙粉加水調勻成裱貼牆紙的漿糊待用,可加一至二磅白膠漿加強黐力。 待光油乾透後,跟據「牆紙招紙」的標籤指示,開始牆紙的對花,先拆開二卷,看看花款、顏色及花紋可否「對花」,如有問題,不可使用該批牆紙。若無問題,先量度一下牆面的高度,然後用介刀切出比牆面的高度大約多一呎長度,在背部順序寫上編號,塗上漿糊,然後將塗上漿糊的背部對摺起來,免阻礙地方,待紙背吸收糊。


這個時候可以先在牆面上定出第一張牆紙的位置,用粉袋劃出垂直線。 約十五分鐘,按照剛才劃出的垂直線順序一張跟一張裱貼上牆,慢慢碰正每張牆紙,留意要預留底部及頂部約兩寸收口,用牆紙刮刮出多餘的漿糊,對齊花紋,將多餘的牆紙介去。

土瓜灣 d 樓呢幾個月好貴呀

3月個時好多都樓平均係85 - 105萬, 但到我 11月再睇就要 140 - 160萬.. 半年升 60 % ...係唔係發左燒呀...

房間翻新DIY day 1

未開工前沙龍照











2009年11月20日星期五

唔計唔知結婚要用咁多錢 >.<"

婚姻註冊費 3200 合計 3200 結婚戒指 4000 結婚場地租金 0 合計 4000 禮金 38888 中式禮餅 400 西式餅咭 40 過大禮物品 800 合計 40128 婚紗攝影 9000 新郎禮服 1500 新娘婚紗 2000 新娘晚裝 3000 新娘新郎配飾 1000 合計 16500 酒席 76000 酒水 1800 小費 2400 婚宴攝錄 13800 其他 1000 合計 95000 開門利是 1999 伴郎伴娘利是 500 兄弟姊妹利是 500 其他 2400 合計 5399 租車費用 2000 合計 2000 團費 10000 旅遊保險 300 旅費 5000 其他 1000 合計 16300 喜帖 500 餅咭 2400 新娘化妝 5000 合計 7900 總計 190427


我又愛上了一個人 - 九把刀

看過第八銅人的漫畫, 忍唔住立刻去了買小說看, 一看便是三小時, 沒有太多奇情, 文筆和上一代沒法比, 但流暢. 之後又買了都市恐怖病糸列..有些好看有些比較沉悶, 但我最愛還是天馬行空的創作.

Canon 500D 新手用家


第一次用單鏡反光 : )

很多很多 function不會用..慢慢來 ^^